Sama-sama Punya Uang Rp 100 Juta, Bagaimana Nasib Si Kaya & Si Kelas Menengah Dalam 15 Tahun Kemudian?

Dislaimer: simulasi ini adalah hasil opini pribadi, bisa benar maupun salah, so harap gunakan hanya sebagai bahan pertimbangan rekan-rekan saja.

Robert Kiyosaki & Ronald “xRon” Frank dalam suatu kesempatan, kurang-lebih pernah berkata bahwa:

“Ambillah dan rampaslah seluruh uang & harta kekayaan orang-orang kaya sampai mereka jatuh miskin. Namun lihatlah, dalam waktu 5 tahun, mereka akan kembali menjadi kaya. Menjadi kaya adalah perihal mindset.”

Sebaliknya, “Berikanlah uang 1 juta Dollar pada orang-orang miskin. Dan lihatlah, dalam waktu 5 tahun, mereka akan bangkrut dan kembali jatuh miskin.”

Kiyosaki berkali-kali menekankan bahwa arus kas (cashflow) positif sangat penting dalam membangun aset dan passive income. Ketika kita memiliki uang, jangan pernah gunakan uang tersebut untuk membeli liabilitas (liability).

Sayangnya, banyak orang salah memaknai arti liabilitas.

Liabilitas adalah segala sesuatu yang membuat uang keluar dari kocek kita. Jangan terjebak dengan tipu daya yang terus menerus didengungkan para penjual dan pelaku industri demi mencuci otak para konsumen, agar menganggap bahwa sesuatu hal adalah aset, padahal hal tersebut sangat jelas merupakan liabilitas! Demi agar kita bersedia membelanjakan uang demi tercapainya omzet para penjual tersebut.

Apa maksudnya? Contohnya rumah tinggal, mobil, motor, atau gadget: itu semua sebenarnya adalah liabilitas!

Kenapa? Karena itu membuat kita harus mengeluarkan aliran uang dari kocek: membayar cicilan dengan bunga tinggi, membayar PBB (Pajak Bumi & Bangunan) ataupun pajak kendaraan bermotor, membayar biaya renovasi rumah, membayar operasional transportasi, dll.

Hal itu menjadi semakin buruk bagi mobil atau motor: 5 menit setelah kita memboyong mobil/motor baru keluar dari dealer, harga jualnya langsung turun 20% secara instan! Belum lagi apabila mempertimbangkan biaya bensin, tol, dan servis yang harus dikeluarkan setiap harinya!

Kendaraan adalah sebuah liabilitas sejati.

Sayangnya, masih banyak orang yang memiliki mindset yang salah kaprah dalam memaknai aset.

Banyak sekali orang menganggap bahwa rumah dan kendaraan adalah aset: dengan alasan rumah/kendaraan bisa dijual lagi. Padahal, uang yang keluar dari kocek kita, jauh lebih banyak daripada uang yang akan dihasilkan dari aktivitas menjual kembali rumah/kendaraan tersebut: terutama untuk kendaraan (dan gadget) yang nilainya terus berkurang dari hari ke hari!

Yang lebih berbahaya adalah rumah/properti. Banyak orang berpikir bahwa rumah adalah aset, karena harga pasarannya yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Namun apakah seseorang pernah menghitung: apakah benar tingkat kenaikan properti sesuai dengan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk memiliki rumah/properti tersebut?

Dan parahnya, banyak orang pula yang berpikir bahwa lebih baik mengambil cicilan rumah atau kendaraan, karena hitung-hitung menabung, daripada uang mereka hilang entah berantah. Padahal mencicil rumah dan kendaraan bukanlah menabung, namun membakar uang. Dan masalah utamanya adalah sifat mereka yang memiliki mental susah menyisihkan uang dan konsumtif.

Sebenarnya, mencicil rumah bisa menghasilkan aliran uang kas yang positif (pemasukan lebih besar dari pengeluaran), sehingga bisa menutupi biaya cicilan tersebut.

Bagaimana caranya?

Sebagai contoh, mari kita lakukan sedikit perhitungan kasar. Misalnya, seseorang mengambil cicilan rumah dengan nilai cicilan Rp 5 juta/bulan. Dan dengan mengusahakan berbagai macam cara, di rumah baru tersebut – selain area tempat tinggal pribadi dan keluarga – dia membangun lagi kamar kos sejumlah 4 kamar (misalnya). Setiap kamar, disewakan dengan nilai Rp 1,5 juta/bulan.

Berarti dalam sebulan, dia akan mendapatkan pemasukan sewa (4 kamar dikali Rp 1,5 juta) = Rp 6 juta/bulan.

Maka di akhir bulan, alih-alih memiliki aliran arus kas negatif Rp 5 juta/bulan, orang tersebut malah mendapatkan arus kas surplus senilai Rp 1 juta/bulan (Rp 6 juta dikurangi Rp 5 juta)! Sambil tetap bisa menempati rumah tinggal bersama keluarganya (walaupun harus berbagai space dengan penyewa kos).

Artinya rumah tinggal tersebut telah menjadi aset, karena menghasilkan uang (arus kas positif). Bukannya menjadi liabilitas yang memaksanya harus keluar uang.

Mari kita berandai-andai lagi.

Andaikan ada 2 orang memiliki uang senilai Rp 100 juta. Sebut saja kedua orang itu adalah Si Kaya & Si Kelas Menengah.

Mari kita lihat apa yang dilakukan Si Kelas Menengah.

Uang Rp 100 juta dipakai semuanya untuk DP (down payment/uang muka) rumah tinggal seharga Rp 500 juta. Rumahnya memang dia “miliki”, namun Si Kelas Menengah harus membayar cicilan Rp 4 juta/bulan (dengan tenor 15 tahun). Oya harap ngeh ya, kata “miliki” saya berikan tanda kutip, karena sebenarnya rumah tersebut belum Si Kelas Menengah miliki apabila cicilannya belum lunas.

Biaya Rp 4 juta/bulan hanya biaya mencicil ke bank, belum memperhitungkan biaya pajak PBB dan biaya renovasi rumah.

Artinya modal Rp 100 jutanya habis, dan dia harus mencari tambahan cashflow sebesar Rp 4 juta/bulan (untuk membayar cicilan rumah).

Akhirnya, Si Kelas Menengah harus sibuk pontang-panting mencari kerja, menjilat atasan, dan bergantung pada pekerjaannya demi mampu membayar lunas cicilan dalam jangka waktu 15 tahun, sambil berharap suku bunga Bank Indonesia tidak melejit – karena apabila suku bunga Bank Indonesia tinggi, akan terjadi floating interest tinggi yang bakal membuat biaya cicilan bulanannya semakin membengkak!

Masih untung apabila Si Kelas Menengah hanya mencicil rumah saja. Si Kelas Menengah malah juga mengambil cicilan mobil baru dan motor baru seiring dengan meningkatnya penghasilan (mending kalau meningkat). Akhirnya, semakin besar pula arus kas negatif yang harus disisihkan demi membayar cicilan-cicilan (mortgage) Si Kelas Menengah.

Kemudian, mari kita tengok apa yang dilakukan Si Kaya.

Uang Rp 100 juta yang dimiliki Si Kaya, digunakan untuk mengontrak rumah punya orang lain (demi keadilan, anggap saja rumah tersebut memiliki harga pasaran yang sama dengan harga rumah yang dicicil Si Kelas Menengah, yaitu Rp 500 juta).

Maka biaya kontrakan rumah Si Kaya adalah Rp 15 juta/tahun atau Rp 1,25 juta/bulan. Dan cashflow bulanan Si Kaya tidak terganggu, karena sudah membayar uang kontrakan setahun di awal. Si Kaya pun tidak perlu membayar pajak PBB dan renovasi rumah, karena hal itu menjadi kewajiban pemilik kontrakan.

(Catatan: rumus yang umum digunakan oleh para pelaku bisnis properti untuk biaya sewa adalah 3% dikali harga rumah. Jadi untuk harga rumah Rp 500 juta, maka biaya sewanya adalah 3% x Rp 500 juta: 15 juta/tahun).

Nah berarti kan sisa uang (cash-on-hand) Si Kaya: Rp 100 juta – Rp 15 juta = Rp 85 juta.

Kemudian, uang Rp 85 juta diputarkan oleh Si Kaya ke berbagai instrumen investasi, dengan target profit 2,5% per bulan (target profit yang sangat konservatif, sangat mungkin, dan tidak ambisius). Si Kaya ini kebetulan adalah pribadi yang amat gemar belajar dan meng-upgrade pengetahuan finansial dan ilmu investasi, serta rajin mengasah high-income skills.

Dengan sedikit perhitungan matematika, uang Si Kaya akan menjadi Rp 114,3 juta dalam setahun (ingat prinsip compound interest, alias bunga berbunga).

Apabila dibulatkan menjadi Rp 115 juta, maka Si Kaya akan cuan Rp 30 juta dalam setahun (Rp 115 juta dikurangi modal Rp 85 juta)! Alias dia menghasilan cashflow positif Rp 2.5 juta/bulan! Bukannya cashflow negatif Rp 4 juta seperti pada skenario Si Kelas Menengah!

Dengan prinsip compound interest (bunga berbunga), dalam 15 tahun, ternak uang Si Kaya akan menghasilkan uang Rp 7,2 miliar!

Mari kita bandingkan Si Kaya dengan Si Kelas Menengah pada skenario pertama.

Si Kelas Menengah dalam 15 tahun akan mendapatkan rumah seharga Rp 500 juta! (Hmm agar adil, mari kita anggap bahwa dalam 15 tahun, dengan asumsi kenaikan harga properti sebesar 10% per tahun, harga rumahnya akan menjadi Rp 2 miliar).

Sedangkan Si Kaya pada skenario kedua, menghasilkan uang Rp 7,2 miliar dalam 15 tahun!

Dengan kesabaran serta dibekali ilmu investasi dan bisnis yang memadai, dalam 15 tahun Si Kaya bisa membeli rumah dengan kemewahan 3,5 kali lipat dibandingkan rumah milik Si Kelas Menengah!

Padahal kedua orang itu memulai dengan titik start uang modal yang sama-sama Rp 100 juta!

Dan jangan lupa, Si Kelas Menengah pada skenario pertama, walaupun dia hanya meminjam pokok pinjaman sebesar Rp 400 juta ke bank (harga rumah Rp 500 juta dikurangi uang muka Rp 100 juta), namun sebenarnya dalam 15 tahun, Si Kelas Menengah membayar total cicilan rumah mencapai 2x s/d 3x lipat dari pokok pinjaman karena bunga bank yang tinggi!

Artinya Si Kelas Menengah sebenenarnya total membayar ke bank sekitar Rp 1,2 Miliar!

Berarti keuntungan Si Kelas Menengah pada skenario pertama harus dikurangi Rp 1,2 Miliar. Sehingga keuntungan yang diperolehnya adalah:

Rp 2 Miliar (harga rumah setelah 15 tahun) dikurangi Rp 1,2 Miliar (total uang yang dibayarkan ke bank untuk mencicil) = Rp 800 juta!

Sedangkan Si Kaya akan menghasilkan uang Rp 7,2 Miliar, yang hanya dikurangi biaya mengontrak rumah selama 15 tahun : Rp 247 juta (sudah memperhitungkan biaya kenaikan kontrakan 10% per tahun).

Si Kaya pun tidak perlu membayar pajak PBB dan renovasi rumah karena itu kewajiban pemilik rumah kontrakan.

Berarti total keuntungan yang didapat oleh Si Kaya pada skenario kedua adalah Rp 6,9 miliar!

Sedangkan Si Kelas Menengah mendapatkan keuntungan Rp 800 juta (belum dikurangi biaya pajak PBB dan renovasi yang wajib dibayarkan Si Kelas Menengah selama 15 tahun).

Kesimpulan: Sama-sama memiliki modal Rp 100 juta pada awalnya, namun nasib bisa berbeda karena perbedaan mindset.

– Gustaf Ardana


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s